“业主心态比较平稳” 一线中介门店经纪人眼中的北京二手房市场
中房報記者 徐妍 北京報道
“目前周邊二手房的业主眼中租賃價格高了 ，但是心态线中房源的出售價格和之前差不多 。門店的比较主力樓盤兩居室出租價格在每月5500元左右 ，符合‘滿五唯一’政策的平稳兩居室戶型出售價格每套掛牌價格在450元至470萬元 ，維持疫情前的介门纪人京手價格水平 。”
在北京鏈家地產大興區一家區域門店的店经的北店長楊磊看來 ，市場正在逐步回暖 ，房市他所在的业主眼中公司剛剛結束了從2023年1月18日到27日的一個超長春節假期 ，而在放假期間 ，心态线中值班同事一直還能收到想約節後看房的比较信息 。
2023年1月 ，平稳隨著疫情影響減弱 ，介门纪人京手業主 、店经的北客戶積壓的房市房產買賣需求逐漸釋放 ，二手房市場交易活躍度明顯上升 。业主眼中根據北京市住建委官網數據顯示 ，1月全市二手房網簽8308套 ，環比上月下降5.3% 。拋開春節假期網簽暫停的因素，1月1日至1月15日 ，北京二手房網簽5152套 ，環比此前一月同比上漲51.6% 。
不過，在部分區域 ，市場的築底回暖尚需要一個緩慢的修複過程 。
“這兩年很多區域的交易活躍度還是受到了影響 。去年有一個體量小的小區基本沒有成交 ，一直有業主掛盤的但是沒成交 。隔壁另外一個掛牌量不高的小區情況也差不多 ，最近一次出售交易還是在去年9月份 ，賣了一套7層的兩居室房源 ，價格在456萬元 ，基本跟兩三年前的掛牌價差不多 。”楊磊告訴記者 ，這幾年他主要負責的項目涉及大興 、房山兩個北京遠郊區域 。
“北京房山區的（二手房）價格一直沒起來 ，前年和去年城區裏一部分學區房價格受政策影響降了 ，對房山的價格也有影響，有些大麵積 、總價高 、業主著急出手的項目 ，還出現過單套掛牌價下調上百萬元的極端情況 。”
“相對而言 ，大興的二手房房價一直挺平穩的 。”楊磊表示 ，從節後的谘詢情況來看，今年大興區的二手房市場預計會轉好，“有一些潛在業主都在關注這兩月的市場情況，回頭要是交易熱度起來就讓我們去通知他們 。”
在北京另外一個租住人口密集 、二手房市場交易較為活躍的北苑區域 ，中介門店經紀人感受到了更明顯的市場回暖信號。
“今年1月份整體二手房的成交量和成交價格 ，環比之前的月份有明顯的上升 。特別是我們主力樓盤1月份的成交量變化明顯 。我們門店對應的責任小區比較特殊 ，因為是個流量盤 ，1月份的成交了高達11套 ，租賃市場也是非常不錯 ，整個的客戶量 ，而且客戶的質量都很高 。”麥田房產北苑大區潤澤西區店長薑德常表示 。
因疫情積壓的購房需求開始釋放 ，市場升溫勢頭已經初現 。與一線中介機構經紀人的感受對應，一些機構的數據也印證了這一趨勢 。
麥田房產數據顯示 ，2023年1月前兩周北京市場的二手房帶看量環比之前兩周環比上漲55.7%,和去年春節前同一時間段相比 ，上漲14.9% 。隨著成交加速 ，二手房掛牌房源量也開始下降 ，1月第二周（1月9日至1月15日）北京麥田在售房源總量環比此前一周下降0.1% 。
購房者 、出售者的心理預期都在發生變化
“現在客戶不管是買房還是租房 ，已經出現了一個比較明確的心理活動 ，不是說隨便出來看看 ，他們目標性比較準確，看到的價格如果感覺比較合適，就可以隨時去定 ，現在就是這樣的一個情況 。”
在麥田房產北苑大區潤澤西區店長薑德常看來 ，無論是購房者 、是掛牌業主 ，在心理預期上已經發生了一些變化 。一方麵帶看量呈現上市趨勢，看房的客戶正在集中看房 、快速決策；與此同時，由於掛牌房源比較充足 ，掛牌業主的心態也比較平穩 ，對於是否能簽約表現的也很冷靜 ，在價格上沒有太大的波動 。
“價格一下子上漲5%以上或者10% ，大家都知道可能性不大 。”買賣雙方已經有了基本共識，就是2、3月份市場會準備轉好 ，但是並不會出現暴漲暴跌的情況 ，包括經紀人也會認同這種判斷。
1月北京二手房市場的熱度和12月相比 ，客戶入市意願明顯加強 。“隨著帶看量的上升 ，已經有少部分房東出現惜售苗頭，當前市場優質房源的去化速度明顯變快 。2 、3月份 ，隨著成交進一步升溫 ，二手房議價空間可能將進一步減小 ，建議剛需和改善客戶盡快入市 。”
市場有望迎來“租售兩旺”
數據來源：北京市住建委官網 、麥田房產
“隨著疫情影響的消退，今年租賃市場有望在春節假期後迎來租賃‘小陽春’ 。”58安居客研究院院長張波表示 ，春節期間一二線城市低價位租賃需求熱度上升 ，在一定程度上提前反映了市場趨勢 。在返鄉過節人群回流及三四線城市人口外出務工的帶動下 ，部分熱點一二線城市租賃市場或將迎來供需兩旺的春季行情。
58安居客研究院的數據顯示，通過春節期間市場需求熱度反饋來看 ，一二線城市低價位租賃需求上升顯著 。一線城市中 ，北京1000元至2000元/月每套的需求占比較去年春節期間上升2%，一室戶型的需求占比較同期上升1.9%。同時 ，北京租房需求主要集中於朝陽區和通州區 ，占比分別達到23.3% 、12.5% 。
“我負責的責任盤1月買賣成交3單，租賃交易更活躍 ，1月份成交10單 ，在廣渠門大區成交活躍度排名第1 ，相對2021年和2022年的1月份同期的租賃交易量翻了5倍 。”
對此 ，北京麥田廣渠門大區富力城西區區域經理閆中文感觸頗深，在他看來 ，北京的二手房市場預計會在2月份中下旬出現一個成交高峰 ，一方麵春節假期客戶陸續回京 ，另一方麵疫情影響的一些觀望客戶會出手。“具體來看 ，剛需客戶和置換客戶比較多 ，之前受疫情影響的一些觀望客戶看房的也比較多 ，出價更果斷。之前對市場逾期有一些猶豫的潛在客戶 、或者加不上價格的客戶 ，現在也能加價 。”
關於市場的中遠期判斷 ，楊磊認為政策麵對未來行業的影響會更為深遠。“希望國家在政策上能因城施策 、精準施策 ，提振市場信心 。對於購買第二套住房的家庭 ，要合理支持 。以舊換新 、以小換大 、生育多子女的家庭都要給予政策支持。”
（應受訪者要求，楊磊為化名）
(责任编辑：時尚)
